Dù cuộc khủng hoảng nợ của Tập đoàn Evergrande vẫn chưa kết thúc, nhưng hiệu ứng domino của nó vẫn ám ảnh toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc và thị trường toàn cầu. Patrick Lenain, trợ lý Giám đốc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, chia sẻ suy nghĩ của mình về những bài học và tác động đối với Việt Nam từ trường hợp này.

Bất động sản phát triển nhanh chóng đã ngày càng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong thập kỷ qua. Vượt qua cơ sở hạ tầng và công nghiệp, lĩnh vực xây dựng nhà ở đã dẫn đầu tăng trưởng đầu tư, với nguồn vốn đến từ các khoản nợ phát hành ở cả thị trường trong và ngoài nước.

Công ty bất động sản mở rộng quy mô quá nhanh

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã ngày càng khai thác nhiều hơn tại thị trường quốc tế, thêm vào đòn bẩy cao của họ là rủi ro ngoại tệ chưa được bù đắp. Những khó khăn tài chính của Evergrande – một nhà phát triển bất động sản lớn có thể báo hiệu sự kết thúc của sự bùng nổ này, với hậu quả tài chính có thể lan rộng ra ngoài Trung Quốc.

Sự chuyển đổi đô thị lớn của Trung Quốc có nghĩa là hàng triệu căn hộ mới phải được xây dựng cho dân số thành phố đang tăng nhanh. Nguồn cầu quá mạnh nên các căn hộ đã tìm được người mua trước khi xây dựng. Sự bùng nổ bất động sản mang lại lợi nhuận tài chính lớn cho nhiều bên liên quan: chủ nhà và các nhà đầu tư dân cư được hưởng mức tăng giá nhà nhanh chóng.

Tuy nhiên, sự bùng nổ bất động sản của Trung Quốc đã gây ra những lo ngại ngày càng tăng. Lo lắng trước giá nhà đất tăng chóng mặt và số lượng căn hộ ngày càng tăng do các nhà đầu cơ bỏ trống, năm 2017, Đại hội Đảng của Trung Quốc đã thông qua nguyên tắc “nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ”. Giá nhà trung bình vượt quá 18 thu nhập hàng năm vào năm 2020 trong cả nước. Họ thậm chí còn cao hơn ở các thành phố như Thâm Quyến (gấp 57 lần thu nhập trung bình hàng năm) và Bắc Kinh (55 lần) theo Viện Tài chính Cao cấp Rushi.

Khi tình trạng dư thừa trong lĩnh vực bất động sản được giải quyết, ban lãnh đạo cho thấy họ sẵn sàng tập trung tăng trưởng kinh tế khỏi phát triển bất động sản sang các động lực bền vững hơn như bảo vệ môi trường, đổi mới công nghệ và tiếp cận công bằng với giáo dục.

Sự bùng phát của COVID-19

Là một cú sốc tiêu cực mạnh đối với lĩnh vực bất động sản, gây ra sự gia tăng của các vụ vỡ nợ và hồ sơ phá sản. Với tình trạng tồn kho nhà ở không bán được ngày càng tăng, sức khỏe tài chính của các nhà phát triển bất động sản trở thành mối quan tâm gia tăng do đòn bẩy cao và sự phụ thuộc vào cả ngân hàng chính thức và ngân hàng bóng ở cả thị trường trong và ngoài nước.

Lo lắng trước đòn bẩy quá mức, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đã đưa ra các hạn chế đối với việc tích lũy nợ của các nhà phát triển bất động sản. Ba nguyên tắc “ranh giới đỏ” đặt ra các giới hạn về tỷ lệ nợ trên tài sản, nợ trên vốn chủ sở hữu và nợ ngắn hạn.

Khi không đáp ứng được một số tỷ lệ này, Evergrande đã bị cấm phát hành thêm nợ và kể từ đó gặp khó khăn về thanh khoản, khiến thị trường lo ngại rằng họ có thể bỏ lỡ các khoản thanh toán lãi suất cho việc nắm giữ trái phiếu của mình.

Với khoản nợ 305 tỷ USD, nhiều tài sản đang được quản lý, 200.000 lao động trực tiếp và nhiều lao động gián tiếp khác, Evergrande có những phân nhánh lớn trong toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc. Ngoài các trái chủ, các hộ gia đình bình thường cũng phải đối mặt với rủi ro tài chính, chẳng hạn như những người đã đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản do công ty phát hành và những gia đình đã trả tiền cho những ngôi nhà chưa được hoàn thiện.

Bất động sản Việt Nam có ảnh hưởng?

Việc giải quyết thành công cuộc khủng hoảng này sẽ rất quan trọng đối với Việt Nam, quốc gia có mối quan hệ mạnh mẽ và gia tăng với Trung Quốc.

Việt Nam và Trung Quốc là đối tác thương mại thân thiết. Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ Trung Quốc đã tăng nhanh chóng, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất, tương đương với Nhật Bản và chỉ đứng sau Hàn Quốc. Các ngân hàng của Trung Quốc đã mở chi nhánh tại Việt Nam, do đó tăng cường liên kết tài chính. Sự hội nhập kinh tế đang lên này làm cho sự phát triển kinh tế ở Trung Quốc trở nên quan trọng đối với Việt Nam.

Một câu hỏi quan trọng là “nó có thể xảy ra ở đây không?” Nói cách khác, có thể sự sụp đổ của một nhà phát triển bất động sản lớn cũng xảy ra ở Việt Nam, như đang xảy ra ở Trung Quốc, với những khó khăn tài chính liên quan cho các nhà đầu tư và người mua nhà? Việt Nam đang theo xu hướng kinh tế xã hội đã thấy ở Trung Quốc trong quá khứ. Điều này bao gồm tăng trưởng nhân khẩu học nhanh chóng, với dân số dự kiến sẽ tăng từ 96,5 triệu người vào năm 2019 lên 120 triệu người vào năm 2050.

Dân số tăng nhanh sẽ đòi hỏi nhà ở đầy đủ, đặc biệt là tầng lớp trung lưu ngày càng tăng với mong muốn có chỗ ở tốt hơn. Đô thị hóa được dự đoán sẽ theo một xu hướng tương tự như ở Trung Quốc: dân số nông thôn lớn sẽ tiếp tục di cư đến các thành phố lớn, nơi họ sẽ tìm được những công việc được trả lương cao hơn và những tiện nghi thú vị hơn.

Chính phủ Việt Nam từ lâu đã tìm cách tránh kiểu giá nhà đất tăng cao như ở Trung Quốc. Cần thiết cho mô hình tăng trưởng bao trùm được quốc gia áp dụng, các nghị định liên tiếp đã nhấn mạnh nhu cầu về nhà ở giá rẻ, bao gồm các dự án xã hội cho công nhân công nghiệp và gia đình của họ, cũng như kiểm soát giá cả và các quy định về phân vùng sử dụng đất.

Tuy nhiên, thị trường đất đai chiếm ưu thế với các mức giá khác nhau: trong khi chính quyền cấp tỉnh thích giá đất thấp để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, thì các nhà phát triển bất động sản tư nhân lại đấu thầu các lô đất giống nhau để xây dựng các dự án chung cư vì số lượng người mua nhà thu nhập cao ngày càng tăng.

Một thị trường kép như vậy tạo ra sự méo mó trong quy hoạch đô thị và là một nguồn gây bất mãn xã hội cho các gia đình không thể tiếp cận với nhà ở giá rẻ. Việc chuyển đổi đất cho các mục đích đầu cơ có thể thiếu minh bạch và bị các cơ quan chức năng giám sát. Giống như ở Trung Quốc, phát triển bất động sản tại các thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh là những hoạt động sinh lời cao thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Nếu không có sự giám sát tài chính thích hợp và hiểu biết về tài chính, việc đổ xô đầu cơ bất động sản đã dẫn đến một số trường hợp không cung cấp đủ nhà ở xã hội, như đã thấy trong quá trình phát triển các khu đô thị mới trước đây.

Một khuôn khổ chính sách đầy đủ kết hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch đất đai, đánh thuế tài sản và phát triển cơ sở hạ tầng có thể đảm bảo sự phát triển nhà ở trong tương lai của đất nước và cung cấp cho số lượng ngày càng tăng người nhập cư đi làm và các gia đình trung lưu nơi ở mà họ đang tìm kiếm. Quy hoạch sử dụng đất cũng cần tính đến các ưu tiên về môi trường và tìm cách góp phần làm giảm lượng khí thải carbon nhờ phát triển thành phố xanh nhằm giảm nhu cầu năng lượng và giảm thiểu tác động môi trường của các dự án bất động sản.

Được giám sát và quản lý một cách hợp lý, các nhà phát triển bất động sản tư nhân có thể đóng vai trò quan trọng mà không gây ra loại chấn động tài chính như Evergrande. Các công ty cổ phần tư nhân Việt Nam đã và đang hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ phát triển bất động sản.

Rút ra bài học từ những khó khăn hiện tại của Trung Quốc sẽ giúp Việt Nam có một lộ trình mà tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, phát triển bất động sản, nhà ở xã hội và ổn định tài chính bổ sung cho nhau. Bằng cách tránh chấp nhận rủi ro quá mức, thường được thúc đẩy bởi rủi ro đạo đức do các gói cứu trợ tạo ra, thị trường nhà ở và bất động sản thương mại có thể được định hướng theo hướng phục vụ lợi ích của các chủ nhà và người tiêu dùng trong tương lai.