Trong khi Việt Nam là điểm nhấn đầu tư cho thị trường bất động sản bùng nổ trong những năm gần đây, mạng lưới pháp luật phức tạp quản lý lĩnh vực này đã và đang có nhiều mặt hạn chế cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Mới gần đây Việt Nam đã thông qua Luật Đầu tư mới 2020 và ban hành Nghị định số 31/2021 / NĐ-CP liên quan vào tháng 3, quy định chi tiết và thi hành luật, loại bỏ các rào cản đối với một số lĩnh vực trong nước, cung cấp nhiều ưu đãi hơn cho các dự án đầu tư mong muốn, và cố gắng đảm bảo tính thống nhất của khuôn khổ pháp lý.

Luật Đầu tư 2020

Quy định chi tiết ba phương pháp xác định nhà đầu tư, đầu tiên là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án mà diện tích đất dự kiến ​​thực hiện dự án đã được giải phóng mặt bằng.

Thứ hai là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trong các trường hợp quy định tại Điều 1 Luật Đấu thầu năm 2013, trong đó có dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thứ ba là xác định nhà đầu tư đối với Luật Đầu tư 2020 khác với hai phương pháp trên.

Đối với các dự án thuộc diện phê duyệt nguyên tắc không phải đấu giá, đấu thầu thì cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư về nguyên tắc đồng thời chấp thuận chủ đầu tư trong một số trường hợp.

Thứ nhất, trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà đất đó không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất.

Thứ hai, chính quyền địa phương chấp thuận nếu nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh hoặc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.

Yếu tố thứ ba là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và phương án thứ tư là các trường hợp khác không phải đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Mặc dù Luật Đầu tư 2014 không quy định chi tiết các phương pháp xác định và phê duyệt nhà đầu tư, nhưng trên thực tế, các phương pháp này đã được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành. Luật Đầu tư 2020 chỉ đơn giản là hợp nhất các phương pháp này trong nội dung của nó.

Đối với phương thức xác định nhà đầu tư thứ hai, theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31, đối với dự án phải chấp thuận nguyên tắc đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Nhà đầu tư trúng thầu thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu thầu và thực hiện dự án theo đúng nguyên tắc phê duyệt và quyết định công nhận kết quả lựa chọn.

Ngoài ra, Nghị định 31 đã dỡ bỏ các rào cản liên quan đến giao đất, cho thuê đất đối với các dự án sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đấu thầu. Trước hiệu lực của luật này, một số địa phương đã từ chối giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập đấu thầu thành lập, vì không có quy định nào quy định rõ ràng.

Tuy nhiên, Nghị định 31 sửa đổi Điều 60 của Nghị định 25/2020 / NĐ-CP bằng cách thay thế các cụm từ “chủ đầu tư” và “nhà đầu tư thành công trong đấu thầu” bằng “nhà đầu tư thành công trong đấu thầu hoặc dự án” do doanh nghiệp thành lập chủ đầu tư đã thành công trong việc đấu thầu thực hiện dự án ”.

Điều kiện đối với nhà đầu tư

Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31, nhà đầu tư nước ngoài được ban hành như nhà đầu tư trong nước, trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tìm cách đầu tư vào tổ chức kinh doanh ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện; ngành, nghề kinh doanh cấm tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; hoặc trong các tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hải đảo, xã biên giới, ven biển, địa bàn khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

Nhìn chung, nhà đầu tư nước ngoài mua phần vốn góp, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện. Chúng bao gồm giới hạn tỷ lệ sở hữu vốn góp, vốn cổ phần của người nước ngoài; điều kiện về hình thức và phạm vi đầu tư; điều kiện về năng lực của nhà đầu tư hoặc đối tác tham gia hoạt động liên quan; đầu tư đảm bảo quốc phòng, an ninh; đầu tư tuân thủ các quy định, điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất trên các đảo, biên giới, các xã ven biển.

Các điều kiện khác liên quan đến việc sử dụng đất đai, lao động và tài nguyên thiên nhiên; sản xuất, cung cấp hàng hóa và dịch vụ công hoặc những hàng hóa và dịch vụ hiện đang là độc quyền nhà nước; sở hữu và kinh doanh nhà và bất động sản; áp dụng các hình thức hỗ trợ, trợ cấp của Nhà nước đối với một số ngành, lĩnh vực, sự phát triển của vùng, lãnh thổ.

Mặc dù không được Luật Đầu tư 2014 đề cập cụ thể nhưng trên thực tế, tất cả các điều kiện đều được áp dụng chặt chẽ, trừ những điều kiện khá mới liên quan đến đất đai thuộc khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

Luật Đầu tư 2020 tập trung vào việc tăng tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty trong nước. Nó đã kiểm soát chặt chẽ các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách giảm ngưỡng đối với một doanh nghiệp được coi là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài từ “từ 51% trở lên” theo Luật Đầu tư 2014 xuống “trên 50%” theo Luật đầu tư mới; mà rõ ràng là hợp lý.

Thủ tục chuyển nhượng bất động sản

Trước khi có Luật Đầu tư 2020, thủ tục này chỉ tuân theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án bất động sản được nhà đầu tư chấp thuận theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư liên quan đến Điều 37, thủ tục sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật mới hơn.

Đối với dự án bất động sản khác chưa được chủ đầu tư chấp thuận hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (thủ tục chuyển nhượng bất động sản) thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (thủ tục chuyển nhượng bất động sản).

Có hai thay đổi đáng chú ý đối với thủ tục chuyển nhượng luật đầu tư. Thứ nhất, nó chỉ định một cơ quan chính phủ duy nhất để nộp đơn và liên hệ là cơ quan phê duyệt đầu tư. Điều này khác với con đường bất động sản ở chỗ, tùy từng trường hợp, nhà đầu tư phải xác định thẩm quyền để nộp hồ sơ.

Ví dụ, pháp luật quy định đối với các dự án bất động sản không phải là khu đô thị mới, phát triển nhà ở thì phải nộp hồ sơ tại phòng chuyên môn do ủy ban nhân dân quy định. Trên thực tế, đơn đăng ký có thể được chuyển giữa các cơ quan có thẩm quyền khác nhau mà có thể tuyên bố không có thẩm quyền quyết định và thực sự, điều này sẽ khiến bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thất vọng trong quá trình này.

Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng theo luật đầu tư theo cách tiếp cận một bước. Riêng hồ sơ gửi đến Cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền nơi đủ điều kiện chuyển nhượng để cơ quan có liên quan thẩm tra chéo; và bất kỳ sự chấp thuận nào cũng phải công nhận Bên nhận và Bên chuyển nhượng, đồng thời với việc chuyển nhượng phần dự án cùng với Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Ngược lại, theo thủ tục chuyển nhượng bất động sản, cơ quan có thẩm quyền chỉ ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày quyết định, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển nhượng dự án. Trước khi Bên giao bàn giao dự án cho Bên nhận, Bên giao phải thông báo cho tất cả các khách hàng của mình (nếu có) và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày, thông qua ít nhất ba số liên tiếp trên báo địa phương, đài truyền hình địa phương, hoặc một trang web của cơ quan trung ương về việc chuyển giao, quyền và lợi ích của khách hàng và các đơn vị có liên quan.

Bên giao cũng phải chuyển giao toàn bộ tài liệu của toàn bộ / phần dự án được chuyển giao cùng với danh sách tài liệu cho Bên nhận. Các điều kiện liên quan đến việc phê duyệt chuyển nhượng vẫn còn. Tuy nhiên, có vẻ như trên lý thuyết, quy trình yêu cầu người chuyển giao thông báo đang bị loại bỏ dần.

Từ những nhận định trên, chủ đầu tư cần lưu ý xây dựng hợp đồng và liên lạc chặt chẽ với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vì thủ tục có thể thay đổi đáng kể dựa trên diễn giải của địa phương và đặc điểm địa lý của dự án bất động sản.