Việc bỏ khung giá đất được xem là một bước tiến giúp xác định giá đất sát với thị trường, tạo thuận lợi cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hạn chế đầu cơ đất.

Một trong những vấn đề mới xuất phát từ Nghị quyết 18-NQ / TW ngày 16/6 về hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai là bỏ khung giá đất và cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường. theo đánh giá của các chuyên gia và được thu thập qua dư luận xã hội.

Thị trường đất đai Việt Nam từ lâu đã tồn tại cơ chế song giá. Một là giá đất theo khung do chính phủ ban hành 5 năm một lần. Từ khung này, ủy ban nhân dân địa phương tự xây dựng bảng giá bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Thứ hai là giá thị trường – giá giao dịch trực tiếp trên thị trường giữa người bán và người mua, giá thị trường luôn cao hơn nhiều so với giá quy định của ủy ban nhân dân địa phương.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải bằng giá thị trường, nhưng thực tế , thấp hơn nhiều so với giá thị trường. “Khung giá đất hiện nay của hầu hết các địa phương đều thấp hơn giá thị trường từ 30-60%”, ông Thọ nói.

Như vậy, theo Nghị quyết 18, việc bỏ khung giá đất sẽ phá bỏ sự chênh lệch giữa cơ chế hai giá đất. Từ đó, giá đất sẽ do thị trường quyết định và đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người bị thu hồi đất, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Tại hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập và triển khai Nghị quyết 18 diễn ra hồi tháng 7, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, điểm mới của Nghị quyết là bỏ khung giá đất và quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất. , nhà, và đầu cơ đất đai.

Đây là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, Thủ tướng nhấn mạnh, lưu ý việc xác định giá đất còn nhiều bất cập dẫn đến sai phạm, thất thoát ngân sách nhà nước. “Điểm mới đột phá của Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, Thủ tướng nói. “Quy định rõ hơn về chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền về xác định giá đất”.

Chênh lệch giá đất

Sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất của tỉnh và giá thực tế trên thị trường dẫn đến việc xác định giá bồi thường cũng thấp hơn nhiều và gây ra khiếu kiện kéo dài của người dân địa phương. Chẳng hạn, dự án trùng tu, tôn tạo trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đặt tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã gặp khó khăn trong thời gian gần đây. UBND quận Hoàn Kiếm áp dụng mức bồi thường, ưu đãi tối đa cho chủ sở hữu đất bị thu hồi đất, đồng thời áp dụng cơ chế đặc thù để đảm bảo quyền lợi của người dân ở mức cao nhất. Tuy nhiên, khung giá do Nhà nước quy định rất khác so với giá thị trường.

Theo Landz.vn, một số vị trí trên địa bàn quận Hoàn Kiếm được rao bán với giá lên đến hàng tỷ đồng (hơn 100.000 USD) một m2. Trong khi đó, theo bảng giá đất tại Hà Nội có hiệu lực từ năm 2020, giá tại một số vị trí trong quận dao động khoảng 188-400 triệu đồng (8.100-17.400 USD) / m2.

Trong khi đó, khung của Thành phố Hồ Chí Minh ban hành năm 2015 xác định một số địa điểm ở Quận 1 vào khoảng 150 triệu đồng (6.500 USD). Tuy nhiên, giá thực hiện được rao lên tới 1 tỷ đồng (43.500 USD) mỗi m2.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chênh lệch giá gây ra nhiều hệ lụy, trong đó nghiêm trọng nhất là tham nhũng đất đai. “Đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thu ngân sách. Bên cạnh đó, các công ty môi giới đã đội lốt việc điều chỉnh khung giá đất để tung tin thất thiệt, thổi phồng giá, tạo cơn sốt ảo. Vì vậy, việc bỏ khung giá đất là bước đột phá để đưa giá đất trở về giá trị thực, chống tham nhũng đất đai ”, ông Võ nói.

Ông cũng nhấn mạnh, mặc dù việc bỏ khung giá đất là tích cực nhưng đến nay việc triển khai rất chậm, bước tiếp theo cần phải bỏ bảng giá đất và thay bằng bản đồ giá trị đất.

Chi phí đầu tư vào dự án tăng lên?

Bên cạnh những điểm tích cực, nhiều chuyên gia và nhà đầu tư lo ngại việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, đẩy giá nhà lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết chi phí đầu vào có thể tăng, nhưng chủ đầu tư sẽ chủ động tính toán, lập phương án ngay từ đầu, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.

“Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở một mức độ nào đó mà thị trường chấp nhận được, nhưng ở mức vừa phải thôi”, ông Định nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holdings, cho rằng việc bỏ khung giá đất chỉ nên liên quan đến các giao dịch thứ cấp trong khi chưa xác định được hiệu quả của hoạt động đền bù. “Hiện nay, ngoài việc phụ thuộc vào khung giá đất, có một số phương pháp tính tiền sử dụng đất như so sánh trực tiếp hoặc tính thặng dư. Nhiều doanh nghiệp áp dụng phương pháp thặng dư sẽ phát sinh tiền sử dụng đất ”, ông Hậu nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam đề nghị cần xác định rõ đâu là “giá đất chung trên thị trường” có biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá.

“Giá đất biến động hàng ngày dựa trên nhiều nguyên nhân, có tình trạng cố tình nới giá. Nếu căn cứ vào biến động sẽ có nguy cơ phải điều chỉnh liên tục, gây mất ổn định và khó khăn hơn cho các chủ đầu tư khi đền bù đất đai ”, vị này nói.

Đối với các doanh nghiệp đã tích tụ đất đai và chuẩn bị quỹ đất để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất thực tế không ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm của họ. Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp phải tìm quỹ đất mới để phát triển dự án, việc bỏ khung giá đất sẽ là yếu tố làm tăng giá đất, từ đó có nguy cơ đẩy giá lên cao